Deux mois après le départ du locataire, le virement n’est toujours pas parti. Chacun campe sur sa position, et personne ne sait vraiment qui a tort.
Pourtant, la règle du dépôt de garantie est l’une des plus précises du droit locatif.
Un délai, un point de départ, une pénalité chiffrée : chaque mois de retard coûte 10 % du loyer au bailleur, et cela se calcule à l’euro près.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et deux en meublé. Il se restitue sous un mois si l’état des lieux est conforme, deux sinon, à compter de la remise des clés.
- 10 % du loyer de pénalité par mois de retard commencé
- Toute retenue se justifie par un devis, une facture ou un constat
- Jusqu’à 20 % peut être conservé en copropriété, temporairement
Sommaire de l’article
- Quel est le montant maximum d’un dépôt de garantie ?
- Caution ou dépôt de garantie : ce n’est pas la même chose
- Dans quel délai le dépôt doit-il être rendu ?
- Que peut retenir le propriétaire, et comment le justifier ?
- Le cas particulier de la copropriété
- Que faire si le dépôt n’est pas restitué ?
- Questions fréquentes
Quel est le montant maximum d’un dépôt de garantie ?
Un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Ces plafonds sont impératifs : un bailleur ne peut pas demander davantage, même avec l’accord du locataire, et un dépôt excessif est réductible.
Le détail par type de bail tient en trois lignes.
| Type de location | Dépôt maximum | Base de calcul |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois | le loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois | le loyer hors charges |
| Bail mobilité | aucun dépôt | sans objet |
La base de calcul se trompe souvent, alors autant la poser : c’est le loyer hors charges.
Sur un logement à 700 euros de loyer et 90 euros de provisions, le dépôt maximum est de 700 euros en vide, pas de 790.
Le dépôt n’est d’ailleurs pas obligatoire. Rien n’oblige un bailleur à en demander un, et certains y renoncent sur des logements difficiles à louer. c’est un plafond, pas un montant imposé.
💡 Sur l’encaissement du chèque : le bailleur peut l’encaisser dès la signature. Rien ne l’oblige à le conserver sans le présenter, contrairement à une idée répandue. Le dépôt est une somme confiée, pas un chèque de caution laissé en garantie.
Cette somme reste la propriété du locataire pendant toute la durée du bail, et le bailleur en est simplement débiteur. Elle ne produit pas d’intérêts, et elle ne se révise pas quand le loyer augmente en cours de bail.
Le dépôt de garantie figure obligatoirement au bail, avec son montant.
Un contrat qui n’en mentionne aucun vaut renonciation : vous ne pourrez pas en réclamer un après la signature, même avant l’entrée dans les lieux.
Caution ou dépôt de garantie : ce n’est pas la même chose
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire. La caution est l’engagement d’une personne qui accepte de payer à sa place en cas de défaillance. Deux mécanismes sans rapport, que le langage courant confond en permanence.
La confrontation ligne à ligne lève l’ambiguïté définitivement.
| Ce qui change | Dépôt de garantie | Caution |
|---|---|---|
| Qui s’engage | le locataire, en versant | un tiers, en signant |
| Quand | à la signature du bail | à la signature d’un acte séparé |
| Ce que c’est | une somme immobilisée | une promesse de payer |
| En cas d’impayé | elle est retenue en fin de bail | le garant est sollicité en cours de bail |
| Ce qui la limite | 1 ou 2 mois de loyer | l’étendue prévue par l’acte |
La question qui suit toujours : peut-on demander les deux ? Oui, ce sont deux garanties distinctes, et un bailleur peut parfaitement exiger un dépôt à la signature et un acte de cautionnement d’un tiers.
Elles ne couvrent d’ailleurs pas le même moment.
Le dépôt sert à la sortie, pour solder les comptes ; la caution sert pendant le bail, quand un loyer n’est pas payé et que le locataire ne réagit pas.
Une conséquence pratique en découle pour le locataire : le dépôt ne le protège pas d’un appel au garant. Un impayé de trois mois ne se compense pas par une somme qu’il a versée deux ans plus tôt, elle n’est mobilisable qu’au départ.
Employer les bons mots a une valeur concrète dans un échange écrit.
Un locataire qui réclame « sa caution » et un bailleur qui répond sur l’acte de cautionnement ne parlent pas du même sujet, et le malentendu peut durer des semaines.
Dans un courrier, écrivez donc « dépôt de garantie » et rien d’autre. Le mot est celui du bail, celui de la loi, et celui que retiendra un conciliateur ou un juge s’il faut aller jusque-là.
Dans quel délai le dépôt doit-il être rendu ?
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon.
Le délai le plus long ne se déclenche donc pas parce qu’il y a une retenue, mais parce que les deux constats diffèrent.
Le point de départ est celui que tout le monde se représente mal. Le compte à rebours part de la remise des clés, pas de la fin du bail ni de la date du dernier loyer.
Cette remise se fait en mains propres ou par lettre recommandée.
Dans les deux cas, datez-la et gardez-en une trace : c’est cette date qui fixe l’échéance, et c’est elle qui sera opposée en cas de litige.
Passé le délai, une pénalité s’applique automatiquement : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le mot « commencé » compte, un seul jour de dépassement déclenche le mois entier.
Le calcul se pose sans difficulté.
Sur un loyer de 700 euros hors charges, la pénalité est de 70 euros par mois. Trois mois de retard coûtent 210 euros au bailleur, en plus du dépôt qu’il doit toujours, soit 910 euros à restituer.
- Date limite de restitution
- renseignez une date
- Retard
- aucun
- Pénalité due
- 0 €
Le délai court à compter de la remise des clés. Une retenue justifiée réduit la somme restituée, mais elle ne supprime pas la pénalité de retard, qui s’applique sur le solde dû.
Cette pénalité n’est pas une faveur laissée à l’appréciation du juge, elle est due de plein droit. Un bailleur qui prend son temps alourdit sa dette de mois en mois, même s’il finit par démontrer que sa retenue était fondée.
La conclusion pratique vaut pour tout bailleur : quand vous hésitez sur le montant d’une retenue, restituez la part non contestée dans les délais et discutez du reste ensuite.
La pénalité ne court alors que sur la fraction en débat.
Un dernier point de méthode sur la date : la remise des clés à un tiers, agence ou gardien, vaut remise. Si vous confiez cette étape, assurez-vous que la date remonte jusqu’à vous, faute de quoi le délai court sans que vous le sachiez.
Que peut retenir le propriétaire, et comment le justifier ?
Trois motifs de retenue sont recevables, et tous les trois supposent une preuve. Aucune retenue ne se pratique au forfait : chacune s’appuie sur un devis, une facture ou un constat.
Ce qui peut être retenu :
- les loyers et charges impayés, y compris le solde de régularisation
- les dégradations constatées à l’état des lieux de sortie
- le défaut d’entretien des équipements dont le locataire avait la charge
Ce qui ne passe pas, en revanche, revient dans presque tous les litiges :
- l’usure normale du logement, qui n’est jamais imputable au locataire
- une retenue forfaitaire sans devis ni facture en face
- un nettoyage facturé sans montant justifié
- des travaux d’embellissement qui valorisent le bien
⚠️ La retenue qui se retourne contre vous : un montant rond retenu « pour remise en état », sans devis joint. Il ne tient pas devant un conciliateur, et la pénalité de retard continue de courir pendant la discussion qu’il provoque.
La frontière entre l’usure normale et la dégradation imputable est le vrai sujet technique de toute restitution.
Elle se joue au moment du constat de sortie, en comparant ligne à ligne avec celui d’entrée, et elle a son propre traitement.
Une chose est certaine côté méthode : joignez le décompte au versement, pas après. Un virement partiel qui arrive sans explication déclenche presque toujours une réclamation, même quand la retenue était parfaitement fondée.
Le montant d’une retenue se calcule sur la valeur résiduelle, pas sur le neuf.
Remplacer une moquette posée douze ans plus tôt ne se facture pas au prix d’une moquette neuve, et une grille de vétusté annexée au bail sert précisément à trancher ce point.
Conservez les devis pendant toute la durée du délai de contestation. Un locataire peut revenir plusieurs mois après le versement, et c’est le devis qui fera la différence entre une retenue justifiée et une retenue contestée avec succès.
Le cas particulier de la copropriété
Un bailleur d’appartement peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie au-delà du délai normal, en attendant l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.
C’est une provision temporaire, pas une retenue.
La raison est simple et connue de tout propriétaire de lot : le solde des charges n’est pas connu au départ du locataire. Les provisions versées se régularisent une fois par an, après approbation des comptes en assemblée générale.
🔍 Le détail qui compte : ces 20 % sont un plafond, pas un droit automatique. Vous devez restituer au moins 80 % dans le délai normal, et solder le reste dès l’arrêté des comptes, décompte à l’appui.
Sur un dépôt de 700 euros, cela signifie 560 euros à restituer dans le mois et 140 euros conservés en attente. Beaucoup de bailleurs gardent la totalité par confort, ce qui les expose à la pénalité de retard sur les 80 % qu’ils devaient rendre.
Prévenez le locataire par écrit au moment de la restitution partielle.
Une ligne suffit : elle annonce le montant conservé, sa raison et l’échéance à laquelle le solde arrivera. C’est ce qui évite la relance à la troisième semaine.
Cette provision n’a pas non plus vocation à durer indéfiniment. Dès que les comptes de l’exercice sont arrêtés, le solde se restitue, éventuellement diminué de la régularisation de charges réellement due par le locataire, décompte à l’appui.
Que faire si le dépôt n’est pas restitué ?
La procédure est graduée, et chaque étape a de bonnes chances d’aboutir avant la suivante.
Elle vaut d’être connue des deux côtés : un bailleur qui sait ce qui l’attend restitue dans les délais.
Les quatre étapes, dans l’ordre :
- La relance écrite un courriel ou un courrier simple, rappelant la date de remise des clés
- La mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, en chiffrant la pénalité déjà due
- La commission départementale de conciliation gratuite, et compétente pour ce litige
- Le juge des contentieux de la protection en dernier recours, sans avocat obligatoire
La deuxième étape est celle qui débloque le plus de dossiers, à condition d’y faire figurer le calcul de la pénalité. Un bailleur qui lit « 700 euros de dépôt plus 210 euros de pénalité au titre de trois mois de retard » prend la mesure du problème.
Le compteur ne s’arrête pas pendant la procédure.
Les 10 % par mois commencé continuent de courir tant que le versement n’a pas eu lieu, ce qui rend l’attente coûteuse pour celui qui retient.
Notre position de praticiens de la gestion locative est constante sur ce point : il n’existe aucun bon calcul à retarder une restitution. La pénalité dépasse vite le montant contesté, et le litige coûte du temps aux deux parties.
Un locataire qui engage ces démarches dispose d’un délai de trois ans pour agir.
Passé ce terme, l’action se prescrit, ce qui vaut d’être su des deux côtés : le bailleur n’est pas exposé indéfiniment, le locataire n’a pas un temps illimité.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il encaisser le chèque immédiatement ?
Oui. Rien ne l’oblige à conserver le chèque sans le présenter. Le dépôt de garantie est une somme confiée au bailleur pour la durée du bail, pas un chèque laissé en garantie et jamais encaissé.
Le dépôt peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire doit payer son dernier loyer normalement : le dépôt n’est pas une avance sur loyer, c’est une garantie destinée à couvrir d’éventuels manquements constatés à la sortie. Le compenser d’office expose à un impayé.
Le dépôt est-il révisé si le loyer augmente ?
Non. Il reste figé au montant versé à la signature du bail, quelles que soient les révisions de loyer intervenues ensuite. Un bailleur ne peut pas réclamer un complément de dépôt en cours de bail.
Que devient le dépôt si le logement est vendu en cours de bail ?
Il est transféré au nouveau propriétaire, qui en devient débiteur envers le locataire. C’est donc à lui que le locataire réclamera sa restitution à la fin du bail, même s’il ne l’a jamais encaissé lui-même.
⚠️ Le périmètre de cette page : les délais et pénalités cités sont ceux de la loi du 6 juillet 1989, pour un bail d’habitation en résidence principale. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection sont compétents.