Un congé envoyé trois semaines trop tard ne rattrape rien. Il ne prend effet qu’à l’échéance suivante, et coûte au bailleur une année entière de bail supplémentaire.
Le congé pour vente obéit à un calendrier strict et à des mentions imposées.
Se tromper sur l’un ou l’autre le rend nul, et le bail repart pour un tour comme si rien n’avait été envoyé.
Comptez six mois de préavis en location vide et trois en meublé, avant l’échéance du bail. Le congé vaut offre de vente au locataire, qui devient prioritaire pour acheter.
- Quatre mentions sont exigées, sous peine de nullité
- Jamais en cours de bail uniquement à l’échéance
- Jusqu’à 6 000 euros d’amende pour un congé frauduleux
Sommaire de l’article
Quand et comment donner un congé pour vente ?
Six mois avant l’échéance du bail en location vide, trois mois en meublé. Le congé ne peut pas être donné en cours de bail : il ne joue qu’à la date anniversaire du contrat.
Les deux régimes se lisent en trois lignes.
| Type de location | Préavis minimum | Ce qui déclenche le décompte |
|---|---|---|
| Location vide | 6 mois | la réception du congé par le locataire |
| Location meublée | 3 mois | la réception du congé par le locataire |
La colonne de droite est celle qui piège les bailleurs.
Le délai court à partir de la réception, pas de l’envoi : un recommandé posté la veille de la date limite arrive après, et le congé bascule à l’échéance suivante.
Trois modes de notification sont admis, et eux seuls :
- la lettre recommandée avec accusé de réception
- l’acte de commissaire de justice
- la remise en main propre contre récépissé ou émargement
Un courriel ne vaut rien, même lu et même accepté.
Sur un congé, c’est la preuve de réception qui fait foi, et elle se fabrique le jour de l’envoi, pas le jour du litige.
💡 La marge à prendre : visez trois semaines d’avance sur la date limite. Un recommandé non réclamé se représente, et la date qui compte reste celle de la première présentation.
Le congé pour vendre n’est d’ailleurs pas le seul motif recevable. La loi en admet trois, et chacun engage le bailleur sur quelque chose de différent.
| Motif du congé | Ce que le bailleur s’engage à faire |
|---|---|
| Vendre le logement | le mettre réellement en vente, libre de tout occupant |
| Le reprendre pour habiter | l’occuper lui-même, ou le faire occuper par un proche désigné par la loi |
| Motif légitime et sérieux | établir un manquement du locataire, impayés répétés ou troubles caractérisés |
Le motif s’écrit dans le congé et vous y engage.
Vous ne pouvez pas donner congé pour vendre puis reprendre le logement pour vous : ce serait un autre motif, avec ses propres règles.
Que doit contenir le congé, sous peine de nullité ?
Quatre éléments, et leur absence n’affaiblit pas le congé : elle l’annule. Le bail se poursuit alors normalement, pour une nouvelle période complète.
Le courrier doit comporter :
- le motif du congé, en l’occurrence la vente
- le prix et les conditions de la vente envisagée
- la description du bien mis en vente
- la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989
La quatrième surprend toujours. Il s’agit de recopier dans le courrier le passage de loi qui explique au locataire ses droits, dont sa priorité d’achat.
C’est une information due, pas une formalité de style.
- Date limite de réception
- renseignez une échéance
- Mentions manquantes
- les quatre
Le délai court à compter de la réception du congé, pas de son envoi : prévoyez de la marge. Cet outil calcule un délai et vérifie une liste de mentions, il ne se prononce pas sur la validité d’un congé précis et ne génère aucun document.
Les cinq alinéas se recopient depuis le texte officiel, pas depuis un modèle. L’article 15 est consultable en ligne et sa rédaction a bougé plusieurs fois : c’est la version en vigueur qui compte.
Un modèle trouvé en ligne ne vous dispense donc pas de cette vérification. Beaucoup datent d’avant les dernières rédactions, et un alinéa manquant suffit à faire tomber le congé.
Mesurez ce que coûte l’erreur avant de vous en remettre à un document tout fait.
Un congé nul, c’est trois ans de bail de plus en location vide avec un bailleur particulier, un an en meublé.
Le locataire est prioritaire pour acheter
C’est la conséquence la moins anticipée du congé pour vendre : il vaut offre de vente. En annonçant votre prix au locataire, vous lui proposez d’acheter en premier, aux conditions que vous venez d’écrire.
La suite se déroule selon un calendrier fixe.
- L’offre vaut deux mois à compter de la réception du congé
- Le locataire accepte par lettre recommandée, ou laisse passer le délai
- Deux mois pour signer l’acte, s’il paie comptant
- Quatre mois s’il indique recourir à un prêt
Le silence vaut refus. Passé les deux mois, vous êtes libre de vendre à qui vous voulez, et le locataire quitte les lieux au terme du préavis.
S’il accepte, en revanche, le calendrier devient le sien.
Il dispose de deux mois pour signer, quatre s’il a indiqué recourir à un prêt, et ce choix se déclare au moment de l’acceptation, pas après.
Un locataire qui accepte puis laisse filer ce délai perd le bénéfice de son offre. Vous retrouvez alors votre liberté de vendre, mais vous avez perdu plusieurs mois : prévoyez-le dans votre calendrier de vente.
⚠️ Le prix vous engage : celui que vous écrivez dans le congé est celui auquel le locataire peut acheter. Annoncer un prix optimiste pour le faire renoncer se retourne vite contre vous s’il accepte.
Fixez donc ce prix comme vous le feriez pour une mise en vente réelle, à partir des biens comparables vendus dans le secteur. Le congé n’est pas le lieu d’un ballon d’essai.
Le cas du locataire protégé
Certains locataires ne peuvent pas recevoir un congé sans plus. Le bailleur doit alors leur proposer un relogement à proximité, et un congé donné sans cette offre reste sans effet.
La protection joue dans deux situations :
- le locataire a plus de 65 ans et des ressources sous un plafond
- il a moins de 65 ans mais une personne de plus de 65 ans à sa charge
Les plafonds de ressources varient selon la zone.
À Paris et en petite couronne, ils vont de 23 403 à 40 233 euros pour une personne seule ; ailleurs, ils diffèrent et se vérifient au cas par cas avant d’envoyer quoi que ce soit.
⚠️ L’exception qui vous concerne peut-être : l’obligation de relogement tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou si vos propres ressources sont sous le plafond. La protection s’apprécie des deux côtés.
La situation s’apprécie au moment où le congé est donné. Un locataire qui atteint 65 ans quelques mois plus tard n’est pas protégé pour autant, et l’inverse est vrai aussi.
L’offre de relogement doit porter sur un logement réel et proche, correspondant aux besoins et aux moyens du locataire.
Un bailleur qui n’a rien à proposer ne peut tout simplement pas donner ce congé.
La vérification se fait donc avant l’envoi, pas après. L’âge du locataire figure au bail ; ses ressources, elles, se demandent, et un bailleur qui ne s’est pas renseigné découvre la règle au tribunal.
Les pièges qui rendent le congé frauduleux
Un congé est frauduleux quand son motif n’était pas réel.
En pratique, deux situations le caractérisent : donner congé pour vendre puis relouer, et donner congé pour reprendre le logement sans jamais l’occuper.
Les sanctions sont chiffrées, et elles ne sont pas symboliques.
| Qui donne le congé | Amende maximale | S’y ajoute |
|---|---|---|
| Un particulier | 6 000 € | des dommages et intérêts au locataire |
| Une société | 30 000 € | des dommages et intérêts au locataire |
La question que se posent beaucoup de bailleurs de bonne foi est celle de la remise en location.
Un congé donné sincèrement, une vente qui ne se fait pas, un logement qui reste vide : peut-on relouer ?
Rien ne l’interdit en soi, mais c’est précisément ce que regarde un juge pour caractériser la fraude. Gardez la trace de vos démarches de vente : mandat signé, annonces publiées, visites organisées, offres reçues et refusées.
📌 À conserver : le mandat de vente, les captures des annonces avec leurs dates, et le registre des visites. Ce sont ces pièces qui montrent qu’un congé était sincère au moment où il a été donné.
Si la vente ne se fait pas malgré vos démarches, la solution la plus sûre reste de reloger le même locataire.
Le congé n’a alors privé personne de rien, et la question de la fraude ne se pose pas.
À défaut, remettre en location après un congé sincère se défend, à condition de pouvoir montrer ce que vous avez tenté. C’est le dossier qui parle, pas l’intention.
Que faire si le locataire conteste ou refuse de partir ?
Commencez par relire votre propre congé.
Dans la majorité des cas, la contestation porte sur un défaut réel, et reconnaître l’erreur tôt coûte moins cher que de la défendre pendant un an.
Trois motifs reviennent presque toujours :
- une mention manquante, en particulier l’article 15
- un délai non respecté, souvent parce qu’il a été compté depuis l’envoi
- un locataire protégé ignoré, sans offre de relogement
Un point de calendrier à connaître : la contestation ne suspend rien.
Le préavis continue de courir, le locataire reste dans les lieux et continue de payer son loyer jusqu’à ce que la question soit tranchée.
Si le congé est régulier et que le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Elle est gratuite, et elle traite ce type de différend avant qu’il arrive devant un juge.
À défaut d’accord, c’est le juge des contentieux de la protection qui tranche.
Retenez surtout la conséquence d’un congé annulé : le bail se poursuit pour une nouvelle période complète, aux conditions en cours.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un logement sans donner congé ?
Oui, en vendant occupé. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et les obligations de l’ancien. Le bien se négocie généralement moins cher qu’un logement libre, mais la vente est bien plus rapide à organiser.
Le nouveau propriétaire peut-il donner congé ?
Oui, mais dans les mêmes conditions que l’ancien : à l’échéance du bail, avec le préavis et les mentions imposées. Acheter un bien occupé ne permet jamais de rompre le bail en cours.
Le locataire doit-il partir dès qu’il refuse d’acheter ?
Non. Renoncer à la priorité d’achat ne raccourcit rien : il reste dans les lieux jusqu’au terme du préavis, six mois en location vide ou trois en meublé, et continue de payer son loyer jusque-là.
Un congé envoyé trop tard est-il valable ?
Il n’est pas nul, mais il ne produit effet qu’à l’échéance suivante. Concrètement, un congé hors délai vous engage pour une période de bail supplémentaire, soit trois ans en location vide avec un bailleur particulier.
⚠️ Le périmètre de cette page : les règles citées sont celles du bail d’habitation en résidence principale. Un congé irrégulier est sans effet et le bail se poursuit. En cas de difficulté, la commission départementale de conciliation peut être saisie avant toute procédure.