Vous avez sans doute lu que le partage de la maison coûte 2,5 %. Ce n’est plus vrai pour un divorce depuis 2022. Le taux réel est de 1,10 %, et cette correction change tout l’arbitrage entre vendre avant ou après.
Trois issues sont possibles : vendre le bien, racheter la part de l’autre, ou rester en indivision. Le droit de partage est de 1,10 % depuis 2022.
- Si un conjoint refuse la vente, le juge aux affaires familiales tranche
- Un crédit en cours ne disparaît pas avec le divorce
- l’écart entre avant et après est deux fois plus faible qu’annoncé
Sommaire de l’article
Quelles sont les trois issues possibles ?
Un bien acheté à deux se dénoue de trois façons, et le divorce n’en impose aucune. Vendre à un tiers, racheter la part de l’autre, ou rester propriétaires ensemble.
| Vendre à un tiers | Racheter la part | Rester en indivision | |
|---|---|---|---|
| Ce que ça implique | Le bien est vendu, le prix partagé après remboursement du crédit | L’un verse une soulte à l’autre et devient seul propriétaire | Les deux restent propriétaires après le divorce |
| Qui décide | Les deux, ou le juge à défaut d’accord | Les deux, et la banque pour le crédit | Les deux, par une convention notariée |
| Ce que ça coûte | Frais de vente et droit de partage | Soulte, frais notariés et droit de partage | Frais de convention, charges partagées |
Avant même de choisir, un point conditionne tout le reste : votre régime matrimonial. Il détermine à qui appartient le bien et dans quelles proportions, donc ce qui est à partager.
Un logement acheté pendant un mariage sans contrat n’obéit pas aux mêmes règles qu’un bien acquis à deux sous séparation de biens. Le notaire le dira en lisant votre acte, et c’est la première question à lui poser. La soulte est la somme que celui qui garde le bien verse à l’autre pour lui racheter sa part.
Elle se calcule sur la valeur nette, c’est-à-dire après déduction du capital restant dû à la banque. La troisième colonne surprend, et pourtant elle existe. Rien n’oblige à liquider le bien au moment du divorce.
Des ex-conjoints peuvent rester en indivision, le temps que les enfants terminent l’année scolaire ou que le marché se retourne, à condition d’établir une convention chez un notaire.
Cette convention fixe qui occupe le logement, qui règle les échéances du prêt et comment se prendront les décisions. C’est exactement ce qui manque quand la situation s’enlise.
Elle fixe aussi une échéance, ce qui évite qu’un arrangement provisoire ne s’installe pour des années.
Faut-il vendre avant ou après le divorce ?
Le débat tourne presque toujours autour du droit de partage, cette taxe due lorsque les époux se répartissent leur patrimoine. Et c’est là que le chiffre qui circule est faux. Le code général des impôts est explicite.
Pour un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, le taux est passé à 1,80 % en 2021, puis à 1,10 % au 1er janvier 2022.
⚠️ On lit encore beaucoup 2,5 %, y compris sur des sites professionnels. Ce taux reste celui des autres partages, une indivision successorale par exemple, mais il ne s’applique plus au divorce depuis 2022.
- Valeur nette à partager
- a
- Droit de partage à 1,10 %, taux du divorce
- a
- Au taux de 2,50 % des autres partages
- a
- Écart entre les deux
- a
Estimation indicative : l’assiette exacte est déterminée par le notaire, et des émoluments s’y ajoutent. Le taux de 1,10 % est celui des partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS depuis le 1er janvier 2022.
L’écart entre vendre avant ou après le divorce existe donc toujours. Simplement, il pèse moins de la moitié de ce qu’annoncent la plupart des pages, et il ne justifie pas à lui seul de précipiter une vente.
Un détail à ne pas oublier dans le calcul : ce taux ne représente pas la totalité de la facture. Les émoluments du notaire qui établit l’acte de partage viennent s’y ajouter.
D’autres critères comptent au moins autant :
- l’état du marché local, qui pèse plus qu’un point de fiscalité
- la nécessité de solder le crédit pour que chacun puisse se reloger
- une vente avant le divorce suppose l’accord des deux
- le délai réel d’une vente, qui se compte en mois et rarement en semaines
Le moment de la vente change l’assiette de ce qui sera partagé, et c’est au notaire chargé du dossier de le calculer. Un article ne peut pas le faire à sa place.
Un mot, enfin, sur une question voisine : la plus-value éventuelle sur la vente. Elle obéit à ses propres règles, indépendantes du divorce, détaillées dans le guide de la plus-value immobilière.
Que faire si votre conjoint refuse de vendre ?
Un bien commun ne se vend pas sans l’accord des deux. Face à un refus, la voie est le juge aux affaires familiales, qui peut être saisi pour trancher.
Je rappelle une évidence que la tension fait oublier : refuser de vendre n’est pas une manoeuvre, c’est un droit. L’autre peut avoir de bonnes raisons, attachement au logement des enfants ou conviction que le prix est mal fixé. C’est souvent sur ce terrain-là que le blocage se dénoue, plus vite que devant un juge.
Une procédure judiciaire prend du temps, coûte des honoraires aux deux parties, et pendant ce temps les échéances du prêt continuent de courir. Un blocage prolongé appauvrit les deux camps, y compris celui qui pense tenir le meilleur rôle.
Le compteur tourne pendant ce temps, et il tourne pour les deux : les échéances du prêt, la taxe foncière, l’assurance, l’entretien d’un bien que plus personne n’a envie d’entretenir. Un logement laissé en souffrance perd aussi de sa valeur, ce que la vente finira par refléter.
Sur le déroulement d’une saisine, ses délais et son coût, c’est l’avocat de chacun qui répond. Ces éléments dépendent du dossier et ne se prédisent pas.
Que devient le crédit encore en cours ?
Il ne disparaît pas avec le divorce, et c’est la mauvaise surprise la plus fréquente. Les deux emprunteurs restent tenus envers la banque tant qu’elle n’a pas désolidarisé l’un d’eux. Le jugement de divorce ne s’impose pas à la banque : il règle les rapports entre les époux, pas leur engagement commun envers le prêteur.
Deux situations se présentent, et elles ne se règlent pas de la même façon.
- Le bien est vendu : le crédit est soldé sur le prix, le solde est partagé
- L’un rachète la part de l’autre : reprendre le prêt suppose l’accord de la banque
Le second cas est celui qui bloque le plus souvent. Un revenu unique ne suffit pas toujours à porter une mensualité calibrée pour deux, et l’accord n’a rien d’automatique. Deux chiffres sont à demander tôt à votre banque.
Demandez d’abord le capital restant dû à date, qui commande tout le calcul. Demandez ensuite sa position sur une reprise du prêt par un seul emprunteur. Le premier s’obtient en une minute. Le second demande souvent une étude, et c’est elle qui prend du temps.
Ces conditions relèvent de votre banque, et d’elle seule. Posez-lui la question tôt : la réponse conditionne souvent le choix entre les trois issues du début.
Comment vendre quand on ne se parle plus ?
C’est la situation la plus courante, et personne n’en parle. Deux ex-conjoints d’accord pour vendre, mais incapables d’organiser une visite ensemble. Passer par un intermédiaire règle une partie du problème, pour des raisons très concrètes.
- les visites s’organisent sans que les deux aient à se croiser
- les offres sont transmises aux deux parties en même temps, dans les mêmes termes
- une estimation unique, acceptée par les deux avocats, évite la guerre des chiffres
- un tiers absorbe les échanges et les ramène à des questions de calendrier
Le troisième point est le plus décisif. Quand chacun arrive avec son estimation, le désaccord sur le prix devient un terrain d’affrontement supplémentaire.
Une estimation commandée à deux vaut mieux que deux estimations séparées. Le chiffre obtenu ensemble se discute une fois ; deux chiffres obtenus séparément se discutent indéfiniment, chacun défendant celui qui l’arrange.
Une précision pratique s’impose tout de même. Le bien appartenant aux deux, le mandat de vente se signe par les deux, et une offre ne peut être acceptée qu’avec l’accord de chacun. L’intermédiaire organise les échanges, il ne remplace aucune des deux signatures.
Rien de tout cela ne règle le fond du désaccord, évidemment. Mais cela évite qu’une vente déjà décidée s’enlise pour des raisons d’organisation.
Questions fréquentes
Le droit de partage est-il de 2,5 % ?
Pas pour un divorce. Le taux est de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Le 2,5 % demeure le taux des autres partages.
Peut-on vendre pendant la procédure de divorce ?
Oui, tant que les deux époux sont d’accord. La procédure en cours n’empêche pas de mettre le bien en vente, ni de signer, mais aucune vente ne peut se faire sans le consentement des deux.
Que devient le crédit si l’un garde la maison ?
Il faut l’accord de la banque pour désolidariser l’autre emprunteur. Sans cet accord, les deux restent tenus envers elle, quel que soit ce que prévoit le jugement de divorce entre les époux.
Que faire si mon ex refuse de vendre ?
Le juge aux affaires familiales peut être saisi pour trancher. Avant d’en arriver là, comprendre le motif du refus permet souvent de débloquer la situation plus vite qu’une procédure.
⚠️ Sur les taux et règles cités : ils sont ceux en vigueur à la date de publication, relevés sur Légifrance. Chaque divorce dépend du régime matrimonial des époux et de leur accord : seuls le notaire et l’avocat chargés du dossier peuvent établir ce qui s’applique à votre situation. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique.