Une brochure annonce 12 000 euros d’économie d’impôt par an. Le texte officiel, lui, écrit 8 000. Les deux chiffres existent. Mais ils ne disent pas la même chose, et l’écart se paie sur neuf ans.
Le dispositif permet d’amortir jusqu’à 80 % du prix d’un logement, loué nu neuf ans en résidence principale.
- Taux de 3 % à 5,5 % selon le loyer et l’âge du bien
- Plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal
- Uniquement en immeuble collectif
Sommaire de l’article
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Un amortissement déductible des revenus fonciers, en échange d’un loyer plafonné pendant neuf ans. Son nom officiel est Relance logement. Le surnom vient du ministre de la Ville et du Logement, et c’est lui que le public retient.
Il repose sur la loi de finances pour 2026, du 19 février 2026, et sur l’article 31 du code général des impôts. Son objectif annoncé est de relancer l’offre de logements locatifs, en encourageant les bailleurs privés à louer sous les prix du marché. D’où le principe qui le gouverne : plus le loyer consenti est bas, plus l’avantage monte.
Il s’applique aux acquisitions signées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Une distinction commande tout le reste, et elle est mal comprise.
💡 Ce n’est pas une réduction d’impôt, contrairement aux dispositifs qui l’ont précédé. C’est une déduction de la base imposable : l’avantage dépend donc de votre tranche, et non d’un pourcentage fixe.
Comment fonctionne l’amortissement ?
Chaque année, vous déduisez une fraction du prix du logement de vos revenus fonciers. L’assiette n’est pas le prix payé. On part du prix d’acquisition net de frais, dont on retire 20 % au titre du terrain. Reste donc jusqu’à 80 % du prix à amortir.
Le taux dépend ensuite de deux choses : le niveau de loyer choisi, et l’âge du bien.
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Regardez la colonne de droite. C’est celle que je n’ai trouvée nulle part ailleurs. Les taux de l’ancien sont systématiquement plus bas que ceux du neuf, d’un demi-point à un point et demi. La plupart des pages qui traitent le sujet ne publient que la colonne du neuf. Un acquéreur dans l’ancien peut donc surestimer ce qu’il amortira.
Un exemple rend l’assiette concrète, sans rien préjuger de ce que vous y gagneriez. Sur un logement à 200 000 euros net de frais, les 20 % de foncier retirés laissent 160 000 euros à amortir.
Au taux intermédiaire dans le neuf, soit 3,5 %, la déduction annuelle atteint 5 600 euros. C’est bien une déduction de revenus, pas une somme rendue. Ce qu’elle change dépend ensuite de votre situation fiscale. Plus le loyer consenti est bas, plus le taux monte. C’est la logique du dispositif.
Le plafond est-il vraiment de 12 000 euros ?
Non. Le plafond est de 8 000 euros par an et par foyer fiscal, et rien d’autre. Le texte est clair : la somme des déductions au titre de ces amortissements ne peut pas excéder ce montant.
Deux majorations existent, et elles ne se déclenchent pas en cochant une case.
- +2 000 € si au moins la moitié des revenus bruts va au social
- +4 000 € si au moins la moitié va au très social
La condition porte sur la structure de vos revenus, pas sur le seul logement concerné. Un point change beaucoup de choses pour qui possède plusieurs biens : le plafond vaut par foyer fiscal, pas par logement.
Deux appartements éligibles ne donnent donc pas deux fois 8 000 euros. Le plafond reste le même. Les 12 000 euros correspondent donc au maximum théorique : très social, et la moitié au moins des revenus bruts affectés.
⚠️ Le « jusqu’à 12 000 euros » se lit partout, y compris sur des pages officielles, et sans la condition qui va avec. Ce n’est pas une tromperie : c’est un maximum théorique présenté sans sa contrepartie.
Un autre chiffre circule à côté, et il n’a aucun rapport : 10 700 euros. C’est le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt.
Il passe à 21 400 euros pour des travaux faisant passer un logement de E, F ou G vers A, B, C ou D. Une date est à noter au calendrier. Ce doublement s’éteint le 31 décembre 2027, alors que le dispositif court jusqu’à fin 2028. Un acquéreur de 2028 n’y aura pas droit.
Quels logements sont éligibles ?
Un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif, en France métropolitaine ou dans les DROM. La maison individuelle est donc exclue, quelle que soit sa performance ou son emplacement.
La condition porte sur le bâtiment, pas sur le logement lui-même. Un appartement dans un petit collectif entre dans le champ. C’est une condition de structure, et elle ne souffre pas d’exception.
Dans le neuf, trois cas ouvrent droit au dispositif :
- un logement acquis neuf
- une acquisition en l’état futur d’achèvement
- un logement que vous faites construire
Dans l’ancien, la porte est plus étroite, et deux conditions se cumulent.
- des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition
- une classe DPE A ou B atteinte après travaux
Le mot qui compte ici est et, pas ou. Beaucoup de pages ne retiennent qu’une des deux conditions. Reste le calendrier de mise en location. Vous disposez de 12 mois après l’achèvement, ou après l’acquisition si elle est postérieure.
À quoi vous engagez-vous vraiment ?
À louer neuf ans, en location nue, à titre de résidence principale. Avec un loyer plafonné, et un locataire dont les ressources sont elles aussi plafonnées. Ces deux plafonds valent pour 2026, au niveau intermédiaire et en métropole.
| Zone | Loyer par m², charges non comprises | Ressources, personne seule |
|---|---|---|
| A bis et A | 19,71 € | 44 344 € |
| B1 | 11,80 € | 36 144 € |
| B2 et C | 10,26 € | 32 530 € |
La colonne de droite est celle qui manque partout. Quatre pages signalent que des plafonds de ressources existent, sans en donner un seul. C’est pourtant elle qui décide si vous trouverez un locataire éligible.
Pour les niveaux social et très social, les plafonds sont ceux de Loc’Avantages. Ces montants sont ceux de 2026. Ils sont révisés chaque année, ce qui suppose de les revérifier avant chaque relocation. Un loyer conforme une année peut donc cesser de l’être la suivante. Une interdiction s’ajoute, et elle surprend souvent.
⚠️ Impossible de louer à sa famille proche. Le locataire ne peut être ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au 2e degré : parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère, soeur.
Et si l’engagement n’est pas tenu ? L’avantage est remis en cause. Les amortissements déjà déduits sont alors réintégrés dans le revenu net foncier de l’année. Le poids réel de cette contrainte de loyer varie beaucoup selon l’endroit.
En zones B2 et C, le plafond intermédiaire est de 10,26 euros par m². Là où les loyers de marché s’en approchent déjà, la contrainte pèse peu. En zone tendue, l’écart avec le marché est bien plus lourd. C’est un constat, pas une invitation.
Que dit-on rarement sur ce dispositif ?
Quatre points reviennent peu, et ce sont ceux qui engagent le plus longtemps :
- l’effet de l’amortissement sur la plus-value à la revente
- le passage obligatoire au régime réel
- le caractère irrévocable de l’option
- le sort du bien en cas de vacance locative
La revente. L’amortissement réduit le prix de revient du bien. Or c’est ce prix de revient qui sert de base au calcul de la plus-value. Amortir aujourd’hui augmente donc la plus-value imposable demain.
Aucune des pages que j’ai lues ne l’aborde de front. C’est pourtant le mécanisme le plus structurant sur neuf ans. Le dispositif allège l’impôt pendant la détention. Il ne l’efface pas, il en déplace une partie vers la sortie.
Je ne le chiffre pas ici : cela dépend de la durée de détention et du prix de revente, deux inconnues au moment de signer. Le régime réel devient obligatoire. Le micro-foncier n’est pas compatible.
C’est une contrainte déclarative durable, à porter pendant toute la durée de l’engagement. La déclaration devient plus lourde chaque année. Et l’erreur se paie, sur un dispositif où tout repose sur le respect des conditions. L’option est irrévocable. Elle s’exerce au dépôt de la déclaration de l’année d’achèvement, ou de l’acquisition si elle est postérieure. Une fois posée, on ne revient pas dessus pour ce logement.
La vacance locative pose une question sans réponse publiée.
Que se passe-t-il si le logement reste vide plusieurs mois en cours d’engagement ? La fiche officielle ne le dit pas, et aucune des pages consultées non plus. C’est une question à poser au notaire avant de signer, pas après. Dernier repère de calendrier : le dispositif s’arrête au 31 décembre 2028.
La date retenue est celle de la signature de l’acte, pas celle de la réservation ni de la livraison.
Questions fréquentes
Le plafond est-il de 12 000 euros ?
Non. Il est de 8 000 euros par an et par foyer fiscal, majorable de 2 000 ou 4 000 euros selon la part des revenus bruts affectée au logement social ou très social.
Peut-on louer à ses enfants ?
Non. Le locataire ne peut être ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au 2e degré. Les enfants, les parents et les frères et soeurs sont donc exclus.
Une maison individuelle est-elle éligible ?
Non. Le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif, en métropole ou dans les DROM. C’est une condition de structure, sans exception prévue.
Que se passe-t-il si on vend avant neuf ans ?
L’avantage est remis en cause, et les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le revenu net foncier de l’année. L’engagement porte bien sur neuf ans.
Un bien acheté en nue-propriété est-il concerné ?
Non. Le régime n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés, qu’ils soient nus-propriétaires ou usufruitiers.
⚠️ Sur les chiffres de cette page : les taux, plafonds et conditions cités sont ceux de la fiche service-public F39735 et de la loi de finances 2026, à la date de publication. Ce dispositif est récent et son application peut évoluer. Cet article explique un mécanisme fiscal. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d’achat, ni une simulation personnalisée. Seul un professionnel habilité, notaire ou conseiller en investissement financier, peut se prononcer sur votre situation.