Un locataire part en laissant trois trous dans un mur et une plaque de cuisson hors service.
Le bailleur veut retenir sur le dépôt, ouvre le dossier, et découvre qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été signé.
À partir de là, il ne peut plus rien facturer. La loi présume que le logement a été remis en bon état, et c’est à lui de prouver le contraire, sans le seul document qui aurait pu le faire.
L’état des lieux est obligatoire et joint au bail, en location vide comme en meublé. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et aucune retenue n’est possible à la sortie.
- Gratuit quand bailleur et locataire le font ensemble
- 3,03 € TTC par m² au maximum pour le locataire si un professionnel intervient
- L’usure du temps n’est jamais facturable au locataire
Sommaire de l’article
- Que se passe-t-il s’il n’y a pas d’état des lieux ?
- Qui paie l’état des lieux, et combien ?
- Vétusté ou dégradation : ce qui peut être facturé
- À quoi sert la grille de vétusté ?
- L’état des lieux de sortie, ce qui change
- Que vérifier, pièce par pièce ?
- Peut-on encore modifier un état des lieux signé ?
- Questions fréquentes
Que se passe-t-il s’il n’y a pas d’état des lieux ?
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.
Cette présomption est posée par l’article 1731 du Code civil, et elle change entièrement l’équilibre du rapport entre les parties.
Concrètement, la charge de la preuve bascule. Ce n’est plus au locataire de démontrer qu’il rend le logement dans l’état où il l’a trouvé, c’est au bailleur d’établir qu’il l’a livré en meilleur état que celui constaté à la sortie.
⚠️ Ce que vous perdez exactement : sans constat d’entrée, toute retenue sur le dépôt de garantie devient indéfendable. Peu importe l’ampleur des dégâts, vous n’avez aucun point de comparaison à opposer, et la somme doit être restituée en totalité.
La preuve contraire reste théoriquement possible, mais elle est difficile à rapporter.
Des photos non datées, non annexées et non signées ne suffisent pas, et un témoignage d’artisan intervenu avant l’entrée ne décrit que ce qu’il a vu, pas l’état à la remise des clés.
L’état des lieux est obligatoire, et il se fait en deux temps : à la remise des clés à l’entrée, puis à leur restitution. Il vaut en location vide comme en location meublée, où il s’accompagne de l’inventaire du mobilier.
Il s’établit contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, et chacun en conserve un exemplaire. Le document est joint au bail, ce qui en fait une annexe du contrat et non une formalité à part.
Sept mentions doivent y figurer pour qu’il remplisse sa fonction :
- le type d’état des lieux, d’entrée ou de sortie
- la date de son établissement
- la localisation du logement
- l’identité des parties et leur domicile ou siège social
- les relevés de compteurs d’énergie et d’eau
- la description détaillée de chaque pièce et de ses équipements
- la signature des deux parties
Un document auquel il manque une de ces mentions n’est pas nul pour autant, mais il perd de sa force.
Une absence de relevés de compteurs, par exemple, rend impossible toute discussion sur les consommations laissées en attente.
Le constat peut être établi sur papier ou sous forme électronique, sans hiérarchie entre les deux. La version numérique a un avantage pratique réel : elle intègre les photos au document lui-même, ce qui règle la question de leur annexion.
Qui paie l’état des lieux, et combien ?
Rien du tout si vous le faites ensemble. Un état des lieux réalisé directement par le bailleur et le locataire est gratuit.
Le coût n’apparaît que lorsqu’un professionnel intervient, et la part du locataire est alors plafonnée.
Trois configurations existent, avec trois règles de partage distinctes.
| Qui le réalise | Qui paie | Plafond |
|---|---|---|
| Le bailleur et le locataire | personne, c’est gratuit | sans objet |
| Un professionnel mandaté | les deux, chacun sa part | le plus bas de la moitié des frais ou 3,03 € TTC par m² |
| Un commissaire de justice | les deux | frais partagés par moitié |
La règle du milieu est la plus utile, et c’est celle que personne n’affiche.
Le locataire paie le montant le plus bas entre la moitié de la facture et 3,03 euros TTC par mètre carré de surface habitable. Jamais davantage.
Prenons un logement de 60 m². Le plafond légal s’établit à 181,80 euros TTC. Si le professionnel facture 200 euros, la moitié fait 100 euros, montant inférieur au plafond : le locataire paie 100 euros.
Si la même prestation est facturée 400 euros, la moitié atteint 200 euros, au-dessus du plafond.
Le locataire ne paiera alors que 181,80 euros, et les 218,20 euros restants sont pour le bailleur.
Le cas du commissaire de justice obéit à une logique différente. On y recourt quand une partie refuse de se présenter ou de signer, et les frais se partagent alors strictement par moitié, sans plafond au mètre carré.
Trois précisions évitent les mauvaises surprises :
- le plafond ne vise que le prestataire mandaté pour l’état des lieux, pas l’ensemble des frais de mise en location
- il se calcule sur la surface habitable, ni la surface au sol, ni la surface Carrez
- vérifiez ce que la prestation recouvre : un relevé complet avec photos annexées et description pièce par pièce n’a rien à voir avec un passage de vingt minutes
Vétusté ou dégradation : ce qui peut être facturé
La ligne de partage est simple à énoncer : l’usure liée au temps et à un usage normal reste à votre charge, la détérioration causée par un mauvais usage ou un défaut d’entretien incombe au locataire.
Toute la difficulté est de la tracer sur un cas réel.
Poste par poste, la frontière devient beaucoup plus lisible.
| Poste | Vétusté, à votre charge | Dégradation, à la charge du locataire |
|---|---|---|
| Peinture | teinte ternie, légères marques d’usage | mur percé, taches importantes, peinture non autorisée |
| Sols | moquette usée dans les passages, parquet patiné | brûlure, tache indélébile, lame arrachée |
| Sanitaires | joints noircis, émail terni | lavabo fêlé, robinetterie cassée |
| Huisseries | peinture écaillée par le temps | porte enfoncée, serrure forcée |
| Équipements | panne d’un appareil en fin de vie | panne due à un défaut d’entretien manifeste |
Le critère qui tranche la plupart des cas limites tient en une question : le dommage serait-il survenu de la même façon sans le locataire ?
Une moquette s’use quoi qu’il arrive, une brûlure de cigarette suppose un geste.
La durée d’occupation pèse dans la balance et beaucoup de bailleurs l’oublient. Un même défaut ne se qualifie pas de la même façon après huit mois de location et après neuf ans : le temps passé fait basculer une part croissante du dommage vers l’usure normale.
Certaines réparations restent à la charge du locataire tout au long du bail, sans lien avec l’état des lieux. Le remplacement d’un joint, d’une ampoule ou d’un flexible de douche relève de l’entretien courant, et n’a pas à attendre la sortie pour être fait.
Le défaut d’entretien est d’ailleurs le motif de retenue le plus solide après une dégradation franche.
Une hotte jamais nettoyée, une chaudière individuelle sans révision annuelle, ce sont des manquements documentables, pas des appréciations.
Le locataire doit-il refaire les peintures ?
Non, pas au titre de l’usure. Une peinture qui a terni au bout de six ans d’occupation relève de la vétusté, et exiger une remise en peinture complète est une retenue abusive, quelle que soit la formulation du bail.
La réponse change si le locataire a percé les murs, peint dans une couleur non autorisée ou laissé des taches profondes. Dans ce cas, ce n’est plus l’entretien qui est en cause, c’est une remise en état imputable, et elle se chiffre sur devis.
Une clause de bail imposant une remise en peinture systématique à la sortie n’y change rien.
Elle vise à contourner la distinction légale entre usure et dégradation, et elle ne tient pas devant un conciliateur.
À quoi sert la grille de vétusté ?
Elle sert à chiffrer l’usure au lieu d’en discuter. Le principe est celui d’un abattement appliqué au coût de remise en état, proportionnel à l’âge de l’équipement concerné, ce qui évite de facturer du neuf pour du vieux.
Prenons un revêtement de sol détérioré par le locataire.
Sans grille, la discussion porte sur le prix d’un sol neuf ; avec une grille, elle porte sur la valeur résiduelle du sol au moment du sinistre, ce qui n’a rien à voir.
💡 Ce qu’il faut savoir : la grille de vétusté est facultative, mais elle doit être annexée au bail pour être opposable au locataire. Sortie du placard le jour de la restitution, elle n’a aucune valeur.
Il n’existe pas de barème officiel unique.
Les grilles sont conventionnelles : elles proviennent d’accords collectifs ou de modèles professionnels, et c’est celle que vous annexez au bail qui s’appliquera à votre location.
Ce que vous devez y trouver, en revanche, ne varie pas : une liste d’équipements, une durée de vie théorique, un abattement par année d’usage et souvent une part résiduelle qui reste toujours à la charge du locataire.
Notre lecture de praticiens : une grille annexée protège autant le bailleur que le locataire.
Le premier obtient un chiffrage opposable au lieu d’une négociation, le second sait dès la signature ce qu’il devra en cas de dommage.
La grille ne s’applique qu’aux dégradations imputables, pas à l’usure. Elle ne transforme pas une peinture vieillie en dépense récupérable : elle sert uniquement à calculer ce que doit le locataire quand sa responsabilité est établie.
Si vous n’annexez aucune grille, la discussion se fera au cas par cas, sur devis, avec la valeur d’usage comme référence.
C’est faisable, mais cela laisse une marge d’appréciation que ni vous ni le locataire ne contrôlez.
L’état des lieux de sortie, ce qui change
Il ne se rédige pas, il se compare. Le constat de sortie n’a de valeur que confronté ligne à ligne à celui d’entrée, et c’est cette comparaison qui détermine ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie.
Il se réalise au moment de la restitution des clés, une fois le logement vidé.
Un constat fait avec des meubles encore en place ne permet pas de voir les sols ni les murs, et il perd l’essentiel de son intérêt.
Quatre éléments méritent une attention particulière à ce moment : les relevés de compteurs, le nombre de clés remises, l’état du détecteur de fumée et la présence des équipements listés à l’entrée.
La signature des deux parties clôt le document.
À partir de là, il devient la référence commune, et c’est lui qui déclenche le délai de restitution du dépôt de garantie, avec les clés.
⚠️ Le compteur démarre ici : un constat de sortie conforme à celui d’entrée ouvre un mois pour restituer le dépôt, deux mois s’il diffère. Au-delà, le bailleur doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Un mot sur la présence des parties.
Si le locataire refuse de se présenter, ne réalisez pas le constat seul : un document établi unilatéralement n’engage pas celui qui ne l’a pas signé, et il ne vous servira à rien.
La méthode qui fait gagner du temps consiste à relire le constat d’entrée sur place, pièce par pièce, plutôt que d’en rédiger un nouveau de mémoire. Les écarts apparaissent d’eux-mêmes, et la discussion porte sur des points précis au lieu d’impressions.
Les relevés de compteurs méritent une photo systématique. Ils déterminent la répartition des consommations entre le locataire sortant et le suivant, et un chiffre contesté sans image est un chiffre perdu.
Pensez enfin aux clés au sens large : trousseau complet, doubles, badges d’accès, télécommande de portail, clé de boîte aux lettres.
Un double non restitué se facture, à condition d’avoir été compté à l’entrée.
Que vérifier, pièce par pièce ?
Le document doit décrire l’état de chaque pièce, poste par poste. Une description utile s’attache à cinq familles : les sols, les murs et plafonds, les huisseries, les sanitaires et les équipements.
À ces postes s’ajoutent trois relevés communs à tout le logement :
- les relevés de compteurs d’électricité, de gaz et d’eau
- le nombre et le type de clés remises, badges et télécommandes compris
- la présence et le fonctionnement du détecteur de fumée
N’oubliez pas les annexes et les extérieurs : cave, garage, place de stationnement, balcon, jardin.
Ce sont les espaces les plus souvent absents d’un constat, et donc les plus difficiles à faire valoir ensuite.
Le piège le plus courant tient en deux mots : « bon état ». Une mention aussi vague ne décrit rien et ne prouve rien. Écrivez ce que vous voyez, avec le défaut quand il existe, et une pièce entière décrite en trois mots vaut une pièce non décrite.
Les photos complètent utilement le document, à condition d’être annexées et signées comme lui.
Un cliché envoyé par message après la visite n’a pas la même portée qu’une planche jointe au constat et paraphée par les deux parties.
Décrivez les défauts avec des mots simples et localisés. « Rayure de 10 cm sur le plan de travail, à droite de l’évier » se vérifie ; « quelques traces d’usage » ne se vérifie pas, et ce sont ces formulations qui font perdre les litiges.
Prévoyez enfin du temps. Un état des lieux bâclé en quinze minutes pour libérer l’agenda coûte, en moyenne, bien plus cher qu’une heure passée à décrire correctement, parce que chaque poste non décrit devient un poste non facturable.
Peut-on encore modifier un état des lieux signé ?
Oui, et c’est une possibilité largement méconnue. Le locataire dispose de dix jours calendaires après la signature pour demander la modification du constat d’entrée, sur n’importe quel élément du logement.
Le délai dépend de ce que vous voulez faire corriger.
| Ce qui est contesté | Délai de demande | Point de départ |
|---|---|---|
| L’ensemble du logement | 10 jours calendaires | la signature du constat |
| Les éléments de chauffage | 1 mois | le début de la période de chauffe |
Le second délai s’explique par le bon sens : un radiateur défaillant ne se découvre qu’en le mettant en route.
La demande se formule par écrit auprès du bailleur, en désignant précisément le point contesté.
En cas de refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie, et elle traite ce type de différend sans frais.
Ce délai est aussi une protection pour vous, bailleur. Passé les dix jours sans demande, le constat devient difficilement contestable, ce qui sécurise vos retenues éventuelles à la sortie.
La modification demandée ne se glisse pas sur l’exemplaire d’origine.
Elle donne lieu à un avenant daté et signé par les deux parties, annexé au constat initial, qui reste dans le dossier tel qu’il a été établi.
Ce mécanisme n’existe qu’à l’entrée. Le constat de sortie, lui, ne bénéficie d’aucun délai de rétractation : ce qui est signé le jour de la restitution des clés fait foi, ce qui rend la relecture avant signature d’autant plus importante.
Questions fréquentes
Combien de temps dure un état des lieux ?
Cela dépend de trois facteurs : la surface du logement, le fait qu’il soit meublé ou vide, et son état général. Un studio vide se relève vite, une maison meublée avec annexes demande nettement plus de temps, parce que chaque équipement doit être décrit.
L’état des lieux peut-il être fait sans le locataire ?
Non, pas sous forme amiable : le document doit être contradictoire, donc établi et signé par les deux parties. Si le locataire refuse de se présenter, la voie ouverte est le constat par commissaire de justice, dont les frais se partagent par moitié.
Faut-il un état des lieux en location meublée ?
Oui, exactement au même titre qu’en location vide. Il s’accompagne en plus de l’inventaire détaillé du mobilier, qui conditionne la possibilité de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie pour un meuble manquant ou abîmé.
Les photos ont-elles une valeur ?
Elles ne remplacent pas le document écrit, mais elles l’appuient efficacement, à une condition : être annexées au constat et signées par les deux parties. Des photos conservées seulement dans un téléphone n’ont pas de portée contradictoire.
⚠️ Le périmètre de cette page : les règles citées sont celles du bail d’habitation en résidence principale. La qualification d’une dégradation dépend de chaque situation et, en cas de désaccord persistant, c’est la commission départementale de conciliation ou le juge qui tranche.