L’annonce disait 68 m². L’acte de vente en dit 63. Et personne n’a menti. Un même logement porte souvent trois chiffres différents selon le document qu’on regarde. La loi Carrez en fixe un seul, celui qui engage le vendeur.
C’est aussi le seul qui ouvre un recours quand le métrage se révèle faux, et c’est ce qui en fait un chiffre à vérifier plutôt qu’à subir.
La loi Carrez mesure les planchers des locaux clos et couverts d’un lot en copropriété, à condition qu’ils soient hauts d’au moins 1,80 m.
- Exclus : caves, garages, emplacements de stationnement
- Exclus aussi : balcons et terrasses, qui ne sont pas clos
- Plus de 5 % d’erreur : l’acheteur peut faire baisser le prix
Sommaire de l’article
Quelles surfaces sont comptées, et lesquelles ne le sont pas ?
La surface Carrez, c’est la surface des planchers des locaux clos et couverts. Tout part de là, et les exclusions en découlent presque toutes. Le décret de 1997 déduit ensuite une liste précise d’éléments, et ajoute un seuil de hauteur qui surprend beaucoup de vendeurs de logements mansardés.
| Ce qui compte | Ce qui ne compte pas |
|---|---|
| Les planchers des locaux clos et couverts | Les murs, cloisons et embrasures de portes et fenêtres |
| Les placards intégrés | Les marches et cages d’escalier, les gaines |
| Une véranda, si elle est close et couverte | Toute partie dont la hauteur est inférieure à 1,80 m |
| Les combles aménagés hauts d’au moins 1,80 m | Les caves, garages et emplacements de stationnement |
| Les balcons et terrasses, qui ne sont ni clos ni couverts | |
| Les lots de moins de 8 m² |
Cette colonne de droite mélange en réalité deux logiques. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont nommément écartés par l’article 46 de la loi de 1965.
Les balcons et les terrasses, eux, ne figurent dans aucune liste. Ils sortent du calcul pour une raison plus simple : ils ne sont ni clos ni couverts, donc la définition ne les atteint jamais. Deux points du tableau demandent une précision, parce qu’ils font régulièrement basculer un métrage.
Les placards intégrés comptent, dès lors qu’ils ont un plancher et qu’ils s’ouvrent sur la pièce. C’est logique une fois la règle posée : ils sont clos, couverts, et leur sol fait partie du lot.
Le seuil de 8 m², lui, écarte les tout petits lots. Un cellier de 6 m² détenu comme lot distinct n’entre donc pas dans la superficie annoncée, même s’il est clos et couvert. Le cas des combles est à part, parce que les deux textes n’y répondent pas pareil.
Aménagés, clos, couverts et hauts d’au moins 1,80 m, ils comptent au titre de la loi Carrez. Non aménagés, ils sont écartés de la surface habitable par le texte qui la définit, nommément et sans condition de hauteur.
💡 Le seuil de 1,80 m se mesure au sol, pas en moyenne : dans une chambre mansardée, on retient la seule portion où la hauteur atteint 1,80 m. Sur une pièce sous rampant, cela retire couramment plusieurs mètres carrés.
Ces règles portent sur un logement. Pour un terrain, les unités changent, et les conversions sont un sujet à part, détaillé dans le guide pour convertir un hectare en km².
Pourquoi votre logement a-t-il trois surfaces différentes ?
Trois chiffres circulent, et ils ne mesurent pas la même chose. Chacun sert un document différent, ce qui explique qu’ils cohabitent sans jamais se contredire.
| Surface Carrez | Surface habitable | Surface au sol | |
|---|---|---|---|
| Où elle apparaît | L’acte de vente d’un lot en copropriété | Le bail de location | Aucun document obligatoire |
| Ce qu’elle mesure | Les planchers clos et couverts | La surface de plancher construite | Tout, au mètre ruban |
| Ce qu’elle exclut | Caves, garages, stationnements, balcons | Tout cela, plus vérandas, loggias et combles non aménagés | Rien |
| Seuil de hauteur | 1,80 m | 1,80 m | Aucun |
Regardez la dernière ligne, c’est celle que je retiens. Les deux surfaces réglementaires appliquent le même seuil de 1,80 m, et déduisent exactement les mêmes éléments : murs, cloisons, marches, gaines, embrasures.
Le calcul est donc identique. Ce qui change, c’est la liste des espaces qu’on accepte de compter. Et c’est là que la véranda devient le meilleur révélateur. Close et couverte, elle entre dans la surface Carrez ; le texte qui définit la surface habitable l’écarte nommément, avec les loggias et les combles non aménagés. Prenons un appartement pour rendre l’écart tangible.
Il compte 70 m² de pièces closes et couvertes au-dessus de 1,80 m, plus 5 m² de sous-pente. S’y ajoutent une véranda de 9 m², un balcon de 6 m² et une cave de 8 m².
- 98 m² au sol, tout compris
- 79 m² en surface Carrez, véranda incluse
- 70 m² en surface habitable, véranda exclue
Trois chiffres, un seul logement, aucune erreur. Lequel regarder dépend de ce que vous signez. Pour acheter un lot en copropriété, c’est la surface Carrez qui engage le vendeur, et elle seule ouvre un recours. Pour louer, c’est la surface habitable qui figure au bail.
Un propriétaire qui recopierait sa surface Carrez dans un contrat de location annoncerait donc un logement plus grand qu’il ne l’est au sens de ce document.
Quant à la surface au sol, elle n’a aucune valeur contractuelle. C’est celle qu’on obtient au mètre ruban, et souvent celle qu’on a en tête en visitant.
- Surface au sol
- 0 m²
- Surface Carrez
- 0 m²
- Surface habitable
- 0 m²
Estimation indicative. Seul un métrage réalisé dans les règles fait foi dans un acte de vente, et cet outil ne remplace pas un professionnel.
Votre maison est-elle concernée par la loi Carrez ?
La loi Carrez ne concerne qu’une chose : les lots de copropriété. C’est le critère unique, et il tranche la plupart des questions.
Sont couverts par le métrage obligatoire :
- les appartements en copropriété
- les locaux commerciaux et les bureaux constitués en lots
- les maisons en copropriété horizontale
En sont exclus les maisons individuelles ordinaires, ainsi que les caves, garages et emplacements de stationnement, même vendus avec le logement. Qui tient le mètre ? La réponse étonne : le vendeur peut mesurer lui-même.
Aucun texte ne l’oblige à faire appel à un professionnel, et un métrage fait à la main a exactement la même valeur juridique.
Sauf qu’en cas d’erreur, il en supporte seul les conséquences financières. C’est la seule et vraie raison pour laquelle presque tout le monde fait mesurer. La copropriété horizontale mérite un mot, parce qu’elle piège beaucoup de vendeurs de maisons.
Le sol y reste en parties communes et chaque maison constitue un lot : le métrage s’impose donc, alors que rien ne le laisse deviner sur le terrain.
Dans le doute, le règlement de copropriété tranche en une ligne. S’il existe et que votre bien y est numéroté comme lot, vous êtes dans le champ de la loi. Dernier réflexe utile : un métrage vaut pour le logement tel qu’il était le jour de la mesure.
Abattre une cloison, fermer une véranda ou aménager des combles change la superficie, et l’ancien chiffre ne vaut plus rien.
Que faire si la surface annoncée est fausse ?
Au-delà d’un vingtième d’écart, soit 5 %, l’acheteur peut demander une diminution du prix. En dessous, il ne peut rien réclamer.
L’article 46 pose quatre règles qu’il vaut mieux connaître avant de signer :
- la diminution est proportionnelle à la surface manquante, pas forfaitaire
- l’action se prescrit par un an à compter de l’acte authentique
- une surface supérieure ne donne droit à aucun supplément
- l’absence de mention peut entraîner la nullité, droit éteint dès la signature de l’acte
Reprenons l’appartement du début. Annoncé 68 m² et vendu 250 000 euros, il en mesure 63 en réalité. L’écart atteint 7,35 %, donc au-delà du vingtième. La diminution se calcule au prorata des mètres manquants, soit environ 18 380 euros à restituer à l’acheteur.
Un détail change tout dans ce mécanisme : aucune faute n’a à être prouvée. Le vendeur peut avoir été parfaitement de bonne foi, l’écart mesuré suffit à ouvrir le droit à diminution. En pratique, la marche à suivre tient en trois temps.
- faire constater la surface réelle par un professionnel, qui établit un métrage opposable
- adresser une demande écrite au vendeur, en recommandé, avec le calcul de la diminution
- saisir le tribunal judiciaire si le vendeur refuse, avant l’expiration du délai d’un an
Et si l’écart reste sous les 5 % ? Rien n’est possible, même de quelques centimètres. Le seuil est un couperet, pas une zone de négociation.
- Écart constaté
- a
- Seuil du vingtième
- a
- Diminution du prix
- a
Estimation indicative. Seul un métrage réalisé dans les règles fait foi, et cet outil ne remplace pas un professionnel. L’action en diminution du prix se prescrit par un an à compter de l’acte authentique.
⚠️ Le délai d’un an court vite : il démarre à la signature de l’acte authentique, pas au jour où vous découvrez l’erreur. Passé cette date, le droit à diminution est perdu, quel que soit l’écart constaté.
Questions fréquentes
Une maison individuelle est-elle concernée ?
Seulement si elle fait partie d’une copropriété, ce qu’on appelle une copropriété horizontale. Une maison individuelle ordinaire n’est pas soumise au métrage Carrez, et son acte de vente n’a pas à mentionner de superficie privative.
Un balcon compte-t-il dans la surface Carrez ?
Non. Il n’est ni clos ni couvert, donc la définition ne l’atteint pas. Il en va de même pour une terrasse, et cette exclusion ne dépend d’aucune liste : elle découle directement du critère de départ.
Faut-il obligatoirement un professionnel pour mesurer ?
Non, la loi ne l’impose pas et le vendeur peut mesurer lui-même. Mais il assume seul les conséquences d’une erreur, ce qui rend le recours à un professionnel plus prudent qu’obligatoire.
Que se passe-t-il si la surface est plus grande qu’annoncé ?
Rien. L’article 46 est explicite : un excédent de surface ne donne droit à aucun supplément de prix pour le vendeur. Le mécanisme ne joue que dans un sens, en faveur de l’acheteur.
Pourquoi cette loi porte-t-elle le nom de Carrez ?
Elle tient son nom du député Gilles Carrez, à l’origine de la loi du 18 décembre 1996 qui a rendu la mention de superficie obligatoire. Les règles de calcul, elles, sont venues l’année suivante par décret.
Pourquoi l’annonce et l’acte n’affichent-ils pas la même surface ?
Le plus souvent parce qu’ils ne mesurent pas la même chose : l’annonce reprend une surface au sol ou habitable, l’acte porte la surface Carrez. Ce n’est un problème que si l’acte lui-même se révèle inexact de plus de 5 %.
⚠️ Sur les règles citées : elles sont celles de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 23 mai 1997, en vigueur à la date de publication. Seul un métrage réalisé dans les règles fait foi dans un acte de vente. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique.