Huit ans de cotisations versées avec les charges, un appartement vendu, et cette découverte au moment de faire les comptes : l’argent reste dans l’immeuble. Le fonds de travaux obéit à des règles simples, mais deux d’entre elles sont mal rapportées un peu partout, et la troisième coûte cher au vendeur qui l’ignore.
Toute copropriété d’habitation de plus de dix ans doit constituer un fonds de travaux, sans exception de taille. Il se dote d’au moins 5 % du budget prévisionnel chaque année.
- L’argent est déposé sur un compte séparé au nom du syndicat
- Les intérêts appartiennent au syndicat, pas aux copropriétaires
- Le vendeur ne récupère rien, sauf si l’acte de vente le prévoit
Sommaire de l’article
Toutes les copropriétés sont-elles concernées ?
Oui, toutes les copropriétés d’habitation, dès lors que l’immeuble a plus de dix ans. L’obligation vise l’ensemble des immeubles à destination totale ou partielle d’habitation.
Le point de départ est précis : le fonds se constitue à la fin d’une période de dix ans suivant la réception des travaux de construction. Un immeuble neuf y échappe donc pendant sa première décennie, pas au-delà. Et les petites copropriétés ?
⚠️ On lit souvent qu’un immeuble de moins de dix lots peut s’en dispenser à l’unanimité. Ce n’est plus le cas. L’obligation s’applique aujourd’hui à toutes les copropriétés d’habitation, quelle que soit leur taille, et cette dispense appartient au passé.
Je la vois circuler encore beaucoup, y compris dans des réponses automatiques jamais mises à jour. Si votre syndic ne dote pas le fonds au motif que l’immeuble est petit, la règle a changé.
Que faire si votre copropriété n’en a pas ? Le sujet se porte à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, par une demande écrite au syndic, et le conseil syndical est le relais naturel pour l’appuyer. Mieux vaut le faire avant qu’un gros poste ne se présente.
La nature de ce fonds compte aussi : il appartient au syndicat des copropriétaires, pas à vous. C’est une distinction juridique qui paraît abstraite, et qui explique tout le reste de cet article.
Combien faut-il verser chaque année ?
Au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. C’est le plancher de base, et il s’applique à toutes les copropriétés soumises à l’obligation. Ce budget prévisionnel n’a rien de mystérieux : c’est celui que l’assemblée vote chaque année pour les dépenses courantes de l’immeuble, entretien, ascenseur, ménage, honoraires du syndic, assurances.
Vous le retrouvez dans la convocation de votre dernière assemblée générale. Quand un plan pluriannuel de travaux a été adopté, un second plancher s’ajoute.
| Situation | Plancher légal annuel |
|---|---|
| Sans plan pluriannuel de travaux | 5 % du budget prévisionnel |
| Avec un plan pluriannuel de travaux | 2,5 % du montant des travaux prévus et 5 % du budget prévisionnel |
Le petit mot de la seconde ligne coûte cher : c’est et, pas ou. Les deux minimums se cumulent. On lit fréquemment que le taux de 2,5 % remplacerait celui de 5 % dès qu’un plan existe. Un conseil syndical qui s’y fierait sous-doterait son fonds sans le savoir.
- Plancher retenu pour la copropriété
- a
- Le détail du calcul
- a
- Votre part annuelle
- a
Plancher légal indicatif : l’assemblée générale peut voter davantage, et seul l’appel de charges de votre syndic fait foi. Aucune donnée saisie n’est conservée ni transmise.
Ces montants sont des minimums. L’assemblée générale peut décider de cotiser davantage, à la majorité absolue, et beaucoup de copropriétés le font quand un gros poste se profile.
Aucun plafond légal n’existe. En revanche, les cotisations peuvent être suspendues lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel annuel, ou 50 % du montant des travaux prévus au plan. Où va cet argent une fois appelé ? Sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte courant de la copropriété.
Et les intérêts qu’il produit sont définitivement acquis au syndicat. Ils ne se répartissent pas entre les copropriétaires, pas plus que le capital.
À quoi peut servir cet argent ?
Pas à n’importe quoi, et surtout pas à combler un trou de trésorerie. Les usages autorisés sont limitativement définis.
- l’élaboration du plan pluriannuel de travaux ou du diagnostic technique global
- les travaux prévus à ce plan
- les travaux urgents de sauvegarde de l’immeuble, décidés par le syndic
- les travaux de sécurité ou d’économies d’énergie non prévus au plan
La troisième ligne est celle qui justifie l’existence même du fonds. Une toiture qui cède ou une canalisation qui lâche ne se vote pas en six mois : l’argent doit être là.
Le syndic peut d’ailleurs engager ces travaux urgents sans attendre un vote, puis convoquer l’assemblée pour l’en informer et faire ratifier la dépense. C’est l’une des rares situations où il agit seul, et le fonds est précisément là pour la financer.
Côté fonctionnement, le mécanisme est celui des charges ordinaires. La cotisation est appelée chaque année avec les charges, au prorata de vos tantièmes, et vous la retrouvez sur vos appels de fonds. Sa mobilisation, elle, se vote en assemblée générale, sauf pour les travaux urgents que le syndic peut engager sans attendre.
Que devient l’argent quand on vend ?
C’est la question qui amène le plus de monde ici, et la réponse tient en deux temps. Le premier déçoit, le second beaucoup moins. Premier temps : les sommes versées ne peuvent pas être récupérées par le copropriétaire qui vend.
Elles restent attachées au lot et profitent à l’acquéreur, qui hérite d’un fonds déjà doté. Le syndicat ne vous remboursera rien, et il n’y a rien à réclamer de ce côté. Second temps, et personne ne le formule clairement. L’acquéreur et le vendeur peuvent convenir d’un remboursement des sommes non affectées, et l’inscrire dans l’acte.
Autrement dit, ce que la loi ne vous accorde pas, la négociation peut vous le rendre.
💡 Où trouver votre quote-part : elle figure sur vos appels de charges annuels, et le montant attaché au lot est repris dans le dossier que le syndic établit pour la vente.
Trois informations sont à réunir avant d’ouvrir la discussion :
- le montant du fonds attaché à votre lot, au prorata de vos tantièmes
- la part non encore affectée à des travaux votés
- la date de la dernière assemblée, qui dit si des travaux sont déjà engagés
La deuxième ligne est la seule qui se négocie : ce qui est déjà voté pour une toiture ou un ravalement ne reviendra à personne. Le moment compte autant que le chiffre. Un vendeur qui a beaucoup cotisé a intérêt à poser le sujet avant le compromis, quand le prix se discute encore, plutôt qu’au moment de signer chez le notaire.
Un vendeur qui a beaucoup cotisé a intérêt à poser le sujet avant le compromis, quand le prix se discute encore, plutôt qu’au moment de signer chez le notaire.
À ce stade, tout est déjà écrit et la discussion n’a plus lieu d’être. Vu de l’acquéreur, le raisonnement s’inverse. Il achète un lot dont le fonds est déjà doté, donc une part de travaux futurs déjà financée.
Cela a une valeur réelle, même si elle n’apparaît nulle part dans le prix affiché. Un acheteur averti regarde donc ce montant au même titre que les charges annuelles ou l’état de la toiture.
Reste que cela demeure une négociation, au même titre que le mobilier ou la date de jouissance. L’accord dépend de l’acquéreur, qui peut parfaitement considérer que ce fonds fait partie de ce qu’il achète.
Questions fréquentes
Une petite copropriété peut-elle s’en dispenser ?
Non. L’exception qui permettait autrefois aux immeubles de moins de dix lots d’y échapper à l’unanimité n’a plus cours. L’obligation vise aujourd’hui toutes les copropriétés d’habitation de plus de dix ans.
Le vendeur récupère-t-il ses cotisations ?
Pas auprès du syndicat : les sommes restent attachées au lot. Seul l’acte de vente peut prévoir un remboursement par l’acquéreur des montants non affectés à des travaux, et cela se négocie.
Qui touche les intérêts du compte ?
Le syndicat des copropriétaires. Les intérêts lui sont définitivement acquis et ne se répartissent pas entre les copropriétaires, exactement comme le capital du fonds.
Y a-t-il un plafond au fonds de travaux ?
La loi fixe un plancher, pas un plafond, et l’assemblée peut voter davantage. Les cotisations peuvent toutefois être suspendues quand le fonds dépasse le budget prévisionnel ou la moitié des travaux prévus.
Que faire si ma copropriété n’a pas de fonds de travaux ?
Demandez par écrit au syndic d’inscrire le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le conseil syndical peut appuyer la demande, et l’obligation s’impose désormais à toutes les copropriétés d’habitation de plus de dix ans.
⚠️ Sur les règles citées : elles sont celles indiquées par service-public.fr à la date de publication. Le montant appelé dans votre copropriété dépend du vote de son assemblée générale : seul l’appel de charges de votre syndic fait foi.