La facture du syndic arrive trois jours avant le compromis, pour un document dont vous n’aviez jamais entendu parler. Elle porte un nom administratif, un montant, et aucune explication.
Le pré-état daté est pourtant l’un des rares documents de la vente en copropriété que vous pouvez constituer vous-même, et dont le prix n’est encadré par aucun texte.
Deux raisons de savoir ce qu’il contient avant de le payer.
Le pré-état daté est un dossier d’informations sur la copropriété, remis à l’acquéreur au plus tard le jour du compromis. Son contenu est fixé par la loi, son prix ne l’est pas.
- Le vendeur peut le constituer lui-même, pièce par pièce
- Aucun plafond légal contrairement à l’état daté, limité à 380 euros TTC
- L’oublier retarde la vente et décale le délai de rétractation
Sommaire de l’article
- Qu’est-ce que le pré-état daté, et est-il obligatoire ?
- Que doit contenir le pré-état daté ?
- Combien coûte un pré-état daté, et le syndic peut-il vous le facturer ?
- Peut-on faire son pré-état daté soi-même ?
- Pré-état daté ou état daté : quelle différence ?
- Que risque-t-on à ne pas le remettre à temps ?
- Questions fréquentes
Qu’est-ce que le pré-état daté, et est-il obligatoire ?
C’est un dossier d’informations remis à l’acquéreur d’un lot en copropriété, et il est obligatoire dès lors que vous vendez un appartement, un garage ou une cave dépendant d’une copropriété. Son contenu est fixé par l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Son objet tient en une phrase : permettre à l’acheteur de savoir dans quoi il met les pieds. Concrètement, trois choses :
- combien coûtent les charges du lot qu’il achète
- ce que ce lot doit encore à la copropriété
- dans quel état financier se trouve l’immeuble
L’obligation pèse sur le vendeur, pas sur le syndic.
C’est une nuance qui pèse lourd sur la suite : la loi vous impose de fournir ces informations, elle ne vous impose de les acheter à personne.
Le document se remet à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis. Rien n’interdit de le préparer plus tôt, et c’est même la bonne pratique quand un acheteur potentiel demande à voir les comptes avant de faire une offre.
Une exception, évidente mais souvent posée en question : la vente d’une maison individuelle ne relève pas de ce dispositif. Sans copropriété, pas de pré-état daté.
Un mot sur le nom, qui trompe beaucoup de vendeurs.
Le pré-état daté n’est pas une version provisoire de l’état daté : ce sont deux documents sans rapport de contenu, et le premier ne dispense jamais du second.
Que doit contenir le pré-état daté ?
Le contenu se range en trois blocs : ce que le lot coûte, ce que la copropriété vaut financièrement, et les documents qui décrivent l’immeuble. Aucun modèle officiel n’existe, seule la liste des informations compte.
Le premier bloc porte sur les finances de votre lot :
- les charges courantes du budget prévisionnel des deux derniers exercices
- les charges hors budget payées sur la même période
- la quote-part du fonds de travaux attachée au lot
- les sommes restant dues par le vendeur à la copropriété
Le deuxième bloc décrit la santé financière de l’immeuble, et c’est celui que les acquéreurs lisent en premier :
- l’état global des impayés de charges dans la copropriété
- la dette du syndicat envers ses fournisseurs
Le troisième bloc réunit les documents de la copropriété :
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs annexes
- les procès-verbaux des dernières assemblées générales
- le carnet d’entretien de l’immeuble
- les conclusions des diagnostics réalisés sur les parties communes
- le plan pluriannuel de travaux, s’il a été voté
Rien dans cette liste n’exige une compétence particulière. Tout est déjà entre vos mains ou accessible auprès du syndic, ce qui explique qu’un vendeur organisé s’en sorte seul.
Combien coûte un pré-état daté, et le syndic peut-il vous le facturer ?
Aucun tarif réglementé n’existe pour le pré-état daté, contrairement à l’état daté qui est plafonné.
C’est de cette absence de cadre que naissent toutes les questions des vendeurs, et les écarts de facturation d’un syndic à l’autre.
Sur le droit de facturer, deux organisations professionnelles disent l’inverse, et il faut le savoir avant de discuter avec son syndic.
L’UNPI, union nationale des propriétaires immobiliers, écrit noir sur blanc : « Le syndic ne peut donc pas vous facturer de pré-état daté (à moins d’un accord entre vous et le syndic). » Sa lecture s’appuie sur le fait que la loi ne confie pas cette mission au syndic.
La FNAIM, fédération nationale de l’immobilier, retient l’analyse opposée et présente la facturation de cette prestation comme possible, au motif qu’elle sort du forfait de gestion courante du syndic.
💡 Ce qu’il faut savoir : la fiche officielle de l’administration ne mentionne pas le pré-état daté. Elle encadre l’état daté et son plafond de 380 euros, et s’arrête là. Le point n’est donc tranché ni par un texte, ni par une position publique.
Notre lecture, en tant que média et non en tant que juriste : nous exposons les deux positions sans arbitrer, parce qu’un point contesté entre deux fédérations ne se règle pas dans un article.
Ce qui est certain, en revanche, c’est que le vendeur n’est jamais obligé de commander le document à son syndic.
Côté marché, un prestataire spécialisé affiche ses prestations autour de 30 et 60 euros selon le niveau de service. Ce repère sert surtout à mesurer l’écart avec les montants que certains syndics portent sur leur facture de vente.
La conduite à tenir découle du reste : demandez d’abord le devis détaillé, comparez-le à ce repère, et rappelez que vous pouvez constituer le dossier vous-même.
C’est souvent à ce moment que le montant redescend.
Peut-on faire son pré-état daté soi-même ?
Oui, et le travail consiste surtout à rassembler des pièces que vous détenez déjà. Aucune signature de professionnel n’est exigée sur ce document : c’est une transmission d’informations, pas une certification.
La marche à suivre, dans l’ordre où les pièces se récupèrent le plus vite :
- Ouvrez l’extranet de la copropriété la plupart des syndics y déposent les appels de charges, les procès-verbaux et le carnet d’entretien
- Sortez les appels de charges des deux derniers exercices, budget prévisionnel et hors budget séparés
- Relevez votre quote-part du fonds de travaux elle figure sur les appels annuels
- Reprenez le dossier remis à votre achat le règlement de copropriété et l’état descriptif de division s’y trouvent
- Réunissez les procès-verbaux des dernières assemblées générales
- Demandez par écrit au syndic ce qui manque, en particulier l’état global des impayés
Marquez ce que vous avez déjà. Les cartes restantes vous disent où chercher chaque pièce manquante.
- Pièces réunies
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Cette liste reprend les informations exigées par l’article L721-2. Le notaire vérifiera le dossier avant la signature.
Une seule pièce résiste vraiment au vendeur seul : l’état global des impayés de la copropriété.
Vous ne l’avez pas, elle ne figure sur aucun de vos documents, et seul le syndic la détient.
Le syndic doit donner accès aux documents de la copropriété au copropriétaire qui les réclame, et une demande datée vous protège si le dossier prend du retard.
Le reste tient en une soirée de classement.
C’est précisément ce travail que facturent les prestataires spécialisés, et c’est pour cela que leurs tarifs restent bas : ils rassemblent, ils ne certifient rien. Rien ne vous oblige d’ailleurs à choisir entre le syndic et vous : réunissez ce que vous détenez, et ne commandez que les pièces qu’il est seul à pouvoir fournir.
Présentez enfin votre pré-état daté proprement : un sommaire, les pièces dans l’ordre des trois blocs, et les montants reportés dans un tableau plutôt que noyés dans des appels de charges. Un dossier lisible se conteste moins, et le notaire ira plus vite.
Pré-état daté ou état daté : quelle différence ?
Ce sont deux documents distincts, à deux moments différents de la vente.
Le pré-état daté sert l’acquéreur avant qu’il s’engage, l’état daté sert le notaire pour solder les comptes entre vendeur et copropriété.
La confusion est massive, et elle coûte cher : beaucoup de vendeurs croient payer deux fois le même document.
| Ce qui change | Pré-état daté | État daté |
|---|---|---|
| Quand | avant ou au plus tard au compromis | au moment de l’acte authentique |
| Par qui | le vendeur, ou un prestataire de son choix | le syndic seul |
| Contenu | informations de l’article L721-2 | comptes définitifs du lot à la date de vente |
| Prix | non encadré | 380 € TTC au maximum |
| Obligatoire | oui, en copropriété | oui, en copropriété |
Le plafond de 380 euros TTC de l’état daté vient d’un décret de février 2020. Il ne s’applique qu’à lui, et c’est bien pour cela que la question du prix du pré-état daté reste ouverte.
Retenez la chronologie plutôt que les noms : l’un accompagne la promesse, l’autre la signature.
Un syndic qui vous facture un état daté au stade du compromis se trompe de document, ou vous facture les deux.
Que risque-t-on à ne pas le remettre à temps ?
La vente n’est pas annulée, elle est retardée. Et le retard porte précisément sur le délai qui protège l’acquéreur, ce qui en fait un problème de calendrier pour le vendeur.
Le mécanisme est simple : si le dossier n’est pas remis au plus tard le jour de la signature du compromis, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence à courir qu’au lendemain de sa remise effective.
⚠️ Ce qui coince : chaque semaine de retard sur la remise du dossier est une semaine de rétractation possible en plus pour votre acquéreur. Pendant ce temps, la vente reste réversible et vous ne pouvez rien engager derrière.
La conséquence se mesure surtout quand un achat suit la vente.
Un acquéreur qui reste rétractable trois semaines de plus repousse d’autant le moment où vous pouvez considérer votre vente comme acquise, et donc engager la suite.
La parade tient en une ligne d’organisation : constituez le dossier dès la mise en vente, pas à la demande du notaire. Les pièces ne périment pas en quelques semaines, et vous ne dépendrez pas du délai de réponse de votre syndic au pire moment.
Anticiper sert aussi la négociation.
Un acquéreur qui reçoit les comptes de la copropriété avant de faire son offre ne découvre pas de mauvaise surprise après coup, et ne revient pas discuter le prix en cours de route.
Un dernier réflexe évite les discussions : faites signer un récépissé daté à l’acquéreur lors de la remise du pré-état daté, ou faites-le annexer au compromis. C’est la seule preuve que le délai de rétractation a bien démarré ce jour-là.
Questions fréquentes
Quelle est la durée de validité d’un pré-état daté ?
Aucun texte ne fixe de durée. En pratique, le dossier doit refléter la situation de la copropriété à la date du compromis : s’il a été constitué plusieurs mois plus tôt et qu’une assemblée générale s’est tenue depuis, il se met à jour.
Le syndic peut-il refuser de fournir les pièces ?
Il doit donner accès aux documents de la copropriété au copropriétaire qui en fait la demande. Formulez-la par écrit, en rappelant la vente en cours, et adressez une copie au conseil syndical si la réponse tarde.
Un vendeur peut-il se faire rembourser un pré-état daté facturé ?
Cela relève d’un litige avec le syndic, et l’issue dépend de votre contrat de syndic et de la position retenue sur la facturation. La première étape raisonnable est d’en saisir le conseil syndical, avant toute démarche contentieuse.
Le pré-état daté est-il exigé pour une maison individuelle ?
Non. Le dispositif ne concerne que la vente d’un lot dépendant d’une copropriété. Une maison individuelle qui ne fait partie d’aucun syndicat de copropriétaires n’est pas concernée.
⚠️ Sur le point contesté de cette page : la facturation du pré-état daté n’est encadrée par aucun texte, et les positions professionnelles divergent. Cet article expose ces positions, il ne remplace pas l’avis d’un juriste ou du conseil syndical de votre copropriété.